こんにちは、TYT不動産水野です！
「不動産を売ると税金を取られるんでしょ？」
「貯金するより不動産を持つ方が得なの？」
そんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
実は、不動産売却時の税金には様々な特例があり、うまく活用すれば大きなメリットが得られるんです。
今回は、不動産売却時の税金の仕組みと、それを活用した資産形成の方法をお伝えします。
この記事は次のような人におすすめ！
・不動産の売却を考えている人
・資産形成の新しい方法を探している人
・税金の仕組みをもっと知りたい人
不動産売却時の税金を理解することは、賢明な資産管理の第一歩です。
こちらはヤドカリ投資のブログと一緒に見てもらえると効果倍増します！
それでは、詳しく見ていきましょう！
目次
不動産売却時の税金の基本
まずは、不動産売却時にかかる税金の種類を見ていきましょう。
「印紙税」と「消費税」は不動産売却時に必須でかかる税金となっています。
印紙税とは売却契約書に貼る印紙のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで納税されたとみなされます。
「登録免許税」「所得税」「住民税」「復興特別税」は場合によって税金がかからないことがあります。
不動産を売却したときの譲渡所得は、所得の一種ですので、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の対象になります。
これを「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得の計算式
「譲渡所得」 ＝ 「売却価格」 − 「取得費用」 − 「譲渡費用」
「取得費用」
不動産の購入時にかかった費用を取得費用といいます。
- 購入代金や建築代金
- 取得時に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 冬季費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
- 不動産取得税
- 測量費、土地の構造費用など
取得費用には、主に上記の費用が含まれます。
「譲渡費用」
譲渡費用は不動産を売却するためにかかった費用のことです。
- 売却時にかかった仲介手数料
- 契約時の印紙税
- 建物の取り壊し費用
- 売却時にかかった立退料（借主がいた場合）
譲渡費用は、主に上記の費用が含まれます。
譲渡所得税は所有期間によって税率が変わります。
短期譲渡所得（5年未満の所有）
所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%＝39.63%
長期譲渡所得（5年以上の所有）
所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%＝20.315%
※2013年〜2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます
見るとわかりますが、長期保有の方が税率が低いんです！
しかし実は特例を使えばもっとお得になる可能性があります！
お得になる特例制度
不動産を売却するときには税金負担を軽減できるさまざま特例が設けられています。
まずは、不動産を売却したときにどのような特別控除が適用できるのか、その種類を解説していきます。
①3000万円特別控除
3000万円特別控除は、マイホームの売却なら譲渡所得から3000万円を差し引けるという特例で不動産の所有期間に条件がないため利用しやすい特例となります。
しかし、賃貸用マンションやセカンドハウスなどは対象外となり、一度この特例を受けるとその後2年間は再適用を受けることができません。
3000万円特別控除の適用条件
- 持ち家に住まなくなってから、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 持ち家を売却するまでに、その土地を活用して利益を得ていない
- 売却した年の前年、前々年までに特例を受けていない
- 売主側と買主側が親子などの関係ではないこと
譲渡所得が「4000万円の利益」の場合 → 「3000万円特別控除」により「1000万円にのみ税金」がかかることになります。
控除は1人につき最大3000万円になりますので、不動産が夫婦の共有名義な場合、合計6000万円までの控除が可能になります！
②居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
「損益通算」は、不動産売却で損失が出た場合、そのマイナス分を他の所得と合算して減税することが可能です。
「繰越控除」とは、損益通算で控除しきれない損失を翌年以降の所得から差し引くことができる制度です。
譲渡益は所得税と復興特別所得税、住民税の対象なので、損失が発生した翌年以降に繰越控除を実施することで、これらの節税につながるでしょう。
③ローリングオーバー制度（特例の居住用財産の買換え特例）
持ち家を売却し、新しくマイホームを買い換える場合、一定の条件を満たせば売却の利益に対する税金を繰り延べることができます。
この制度は、税金が免除されるわけではなく繰延べされるということです。
繰延べができる金額は新しく購入したマイホームの金額によって異なり、元の持ち家より新しく購入した家の方が金額が高いもしくは同額の場合は、税金が全額繰延べとなります。
しかし、買換え特例は3000万円控除とは同時に併用して適用することはできませんので、注意しましょう！
不動産投資 vs 貯蓄｜どっちがお得？
将来が不安だったり、何かに使いたいという目的で貯蓄をしている方も多いでしょう。
ここで選択肢の一つとして挙げておきたいのが、「ヤドカリ投資」です。
物件選びと市場動向の見極めをすることができれば、住まいに家賃もかからず、むしろお得になることもあります。
現在は非常に金利が低く、普通預金の金利は「0.001%程度」です。
ですので、500万円を10年間金融機関に預けていた場合、10年後に受け取れる金額は「500万399円」になるので、10年間で「399円」しか利息はつきません。
しかし、不動産投資は収益性が高くインフレにも強いという特徴があり、資産形成を考えている方やお得に住宅に住みたい方は非常におすすめになります。
例えば、「3000万円の物件」を購入し、「5年後に3200万円」で売却し「ローン残債2600万円」の場合
「3000万円特別控除」を適用すれば税金は不要になりますし、住まいにお金がかかっていないことにもなります。
つまり、適切な物件を選び、特例制度をうまく使うことができれば、不動産投資の方がお得になる可能性が高いです。
まとめ
以上、不動産売却時の税金の仕組みと、それを活用した資産形成の方法を解説しました！
それでは今回の内容をおさらいしていきましょう！
・不動産売却時の税金には様々な特例がある
・特例を活用すれば、大きな節税効果も
・物件選びと市場動向の見極めが重要
・専門家のアドバイスを受けることが賢明
不動産投資は、税制を味方につければ、貯金以上の効果を生む可能性があります。
ただし、これには正しい知識と的確な判断が必要です。
エリアや物件価格の推移、税制の細かい規定など、専門的な知識が求められます。
だからこそ、不動産のプロや税理士など、各分野の専門家のアドバイスが不可欠なんです。
皆さまの大切な資産。より良い選択をするために、ぜひプロの力を借りてください。
詳しいアドバイスが必要な方は、いつでもご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
賢い選択で、より豊かな未来を築いていきましょう！